不動産担保ローンの存在意義

公庫融資や年金住宅融資の場合と大きく違うのは、土地の敷地面積に対する制限がないことです。公庫や年金では原則として100以上の敷地としているのに対して、それ以下の敷地に建つ建売住宅でも法規等に違反していなければ融資対象になるのです。

融資額は財形貯蓄残高の10倍で最高限度額4，000万円までで、所要額の80%以内(公庫融資等{也の公的融資と併せて借りる場合の合計額も同じ)。金利は5年ごとに変動する5年固定金利は返済期間は公庫融資と同じです。
生年金保険加入者の方が国民年金加入者よりも多額の融資が受けられるようになっており、同時に両者とも加入期間が10年未満と10年以上とで差をつけているのが大きなチェックポイントです。また、公庫融資ではバリアフリータイプの住宅に対して、基準金利適用住宅という形害増融資で優遇する措置がとられていますが、年金住宅融資は年金バリアフリー住宅という融資区分を設定し、一般用住宅を購入する場合に比べ融資額などの面で優遇しています。
サラリーマン(勤労者)の財産を形成する制度として、財形貯蓄があります。その財形貯蓄(一般財形貯蓄、財ヲ年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれか)を年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上ある人に対して、住宅融資を行うのが財形住宅融資です。
この財形住宅融資にも三つのルトがあります。民間のサラリーマンで勤務先に財形住宅融資の転貸融資制度があれば、事業主を通じての財形転貸融資を利用することになりますが、度がないとか利用できないのであれば、公庫を通じての財形直接融資を利用します。
また公務員等の場合には、共済組合等を通じての財形直接融資を活用することになります。以上の三ルートで最も利用者が多いのが、公庫による財形直接融資で公庫財形住宅融資などともいわれています。
申し込みの方法は、銀行等の公庫業務取扱金融機関を通じて申し込むことになります。築一戸建て住宅の分譲価格は、相対的に高〈設定されています。
これは、相当の土地価格分があるから当然といえば当然のことですが、同じ分譲地の中の同程度の床面積(専有面積)のマンションと比べても割高感は必(えません。ところが、それだけ割高であっても融資額においては、新築マンションの方がより多額の融資が可能です。
たとえば平成11年度の公庫融資のご案内(首都融資内容が紹介されていますが、そのなかの建売住宅購入と新築マンション購入の一般的な融資額を比較すると、新築マンション購入が2，590万円-3，740万円であるのに対して、建売住宅購入の方は1，810万円-3，550万円なっています。つまり相対的に分譲価格の低いマンシヨンの方が、より多額の融資が受けられるのです。
これは何を意味するかといえば、新築一戸建て住宅購入に際しては、相当多額の頭金つまり自己資金を用意しなければ購入できないということです。以下は、平成11年4月に分譲された首都圏郊外の公庫融資付き分譲住宅の例ですが、販売価格が最低で4，214万円(敷地200弱建物111強)-最高で5，442万円(敷地264強建物120d弱)というまとまった建売分譲です。

公庫融資付きということで、すべての物件に設定された公庫の基本融資額が1，660万円、特別加算額が1，000万円、合計2，660万円が公庫の融資額ということになります。販売価格の最低が4，214万円の物件を購入する場合には、1，554万円が不足分ということになります。
不足分の1，554万円を公庫以外の〈住宅ローン〉および自己資金で対応することになりますが、公的融資だけで構成した場合、その融資額の合計が所要金額の80%以内と定められているため、20%に相当する850万円は自己資金で対応しなければいけません。鮒宅購入に生かせる自己髄の貯め方新築一戸建て分譲住宅の購入には、相当多額の自己資金が必要だといいましたが、そのためにはやはり計画的な自己資金づくりが求められます。
その自己資金づくりで効果的なのが、サラリーマンであれば財形貯蓄や住宅債券積立、非サラリーマンでは住宅債券積立ということになります。 1，000万円、②年利.90%(原則として申込受付開始時の公庫基準金利マイナス0.5%が適用。
現時点の公庫基準金利は2.40%で、その-0.5%で.90%)、③返済期間25年以内、④申込資格は県内の物件を購入すること、前年の年収が定められた年収以下であること、4の定める申込基準に適合する人――などとなっています。この例でもわかるように、自治本の中には公庫よりも有利な条件の融資制度を設定しているところもあります。
購入する前に対象となる自治体融資の条件や内容を調べておくことも大切です。最後に、〈住宅ローン〉の組み合わせで、やり方によっては有利に活用できる民間ローンについてふれてみましょう。
新築一戸建て分譲住宅、いわゆる建売住宅には提携ローンを設定しているケースが多〈、場合によってはうまく活用することができます。たとえば、公的融資だけで所要額の80%に達しても、なお若干の資金が不足といったような場合、返済能力に問題がなければ提携ローンを利用することになります。
提携ローンには変動型と固定型があって選ぶことができますが、現時点で短期の返済にするならば変動型の方がよいかもしれません。ただし、新築一戸建て分譲住宅には公庫融資付きの物件も含まれており、そうといった物件を購入する際には、二重、三重の効果を発揮します。

第一の効果は、もちろん積立金が即、自己資金の確保につながるということです。第二には、積立額に応じて公庫の融資が割増しになる効果があります。
前出のケースでいえば、2，660万円の公庫融資付きとなっていますが、仮に40万円コースの積立て、あれば600万円の割増しが可能で、3，060万円を公庫融資として確保することができ、残りを積立金の自己資金と他のローンで対応すればよい、というわけです。第三の効果は当選率の倍率優遇措置で、より人気の高い物件が取得しやすくなるということです。
自治体融資の中には、その自治体の住宅政策を色濃く反映させた融資制度を整えているところもあります。具本的にはその自治体内の住宅を良質なものにするといった政策から、独自の建築基準を定め、それに適合する住宅に対しては、より低利で有利な条件で融資を行おうというものです。
たとえば、埼玉県では彩の国の家住まいるローンがありますが、これは公庫の基準金利よりも0.5%低い利率で融資が受けられることになっています。一般の新築一戸建て住宅は、土地および建物ともに所有権の譲渡という形で分譲されますが、定期借地権付き住宅では、土地の方を一定期間(一般的に50年以上)地主から借り、建物の方だけを所有する形の分譲方式になっています。
借地権には普通借地権と定期借地権とがあります。普通借地権の場合は借地権の存続期間30年以上の聞に更新がありますが(契約期聞は度目の更新後は20年以上、2度目の更新後は10年以上)、定期借地権の場合には契約の更新がないのが大きな特徴です。

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